68%国人不满房价 大叹买屋难

大马产业价格以迅速的步伐向上攀升,已经是近年来非常普遍的话题。

在当前“贵楼处处”的市况下,“居者有其屋”的美梦似乎愈来愈难圆,也令在后不断追赶的消费者大喊吃不消,而购屋者的负面情绪甚至也开始冲击整体产业市场。

高攀不起 国人叹买屋难

68%不满房价、房价、房价

根据房地产网站PropertyGuru的消费者情绪调查报告显示,截至2013年末季为止共有68%的消费者对大马产业市场环境感到不满,换言之,只有32%的消费者感到满意,整体满意程度较2013年次季时的37%共下跌4个百分点。

针对消费者的不满情绪,PropertyGuru解释称此现象主要归咎于3大因素,即产业价格过高、价格与产业条件不合理、以及产业价格增长步伐迅速,可见消费者的不满还是离不开价格因素。

巴生河流域房价涨幅最高在这当中,全马人口最密集的巴生河流域,顺理成章地成为产业价格涨幅最高的地点。根据PropertyGuru的调查显示,该地区在单单2013年的平均涨幅便高达30%。

在公佈此调查报告的汇报会上,PropertyGuru大马区域经理许毅提醒道,30%的涨幅纯属平均值,部份地点的涨幅甚至超出此水平,加上产业市场在2013年之前已经展开涨势,意味着巴生河流域中部份地点的产业价格在过去4年来甚至已经写下翻倍的增长。

排屋最受青睐

产业类型方面,大马人偏爱的排屋冠绝整个产业市场,为价格上涨步伐最快速的类型。紧随其后的则有私人公寓、半独立式房屋、商用产业以及洋房等。

据调查指出,共有21%的排屋在2013年末季价格上升超过10%、29%的排屋价格涨幅介于5至10%之间、另20%排屋价格上涨低于5%;相比之下,排名次席的私人公寓情况也不遑多让,共有20%的私人公寓在末季录得10%以上的价格涨幅、32%的私人公寓涨幅介于5至10%之间、另有18%价格上升低于5%。

市场购兴下滑

受累于产业价格的不断飙升,导致市场的购兴因而出现下滑的现象,对本地产业领域带来打击。PropertyGuru在报告中透露,排屋作为价格飙升得最快的产业类型,自然首当其冲,末季的购兴共下挫23%。

半独立式房屋、洋房及其它有地/商用产业的购兴分别下跌14%、12%以及16%。无论如何,价格涨幅与排屋几乎看齐的公寓,购兴仅减少相对较低的9%,显示出公寓是目前市场较为喜好的产业类型。

有趣的是,该调查报告称产业的租金涨幅反而不太显着,住宅产业与商用产业的租金在去年末季分别上升12%和13%。更甚的是,大部份的住宅产业(32%)和商用产业(30%)租金保持不变,说明产业租金走势比产业价格来得更为稳定。

转向租用产业

有鑑于此,大马消费者购兴下滑的现象可从另一角度来解读:投资者如今更倾向于租用产业多过购买产业。尤其是已经拥有一间或以上产业的投资者,更是减少购买更多的产业。

市场对购买产业的需求走跌,最终也引发了发展商对未来需求的担忧。发展商希望能够重新吸引购兴回到市场,以便能够保障其盈利前景。

PropertyGuru:打房未对症下药

面对迅速高涨的屋价,政府已经在去年公佈的财政预算桉中再次祭出一系列的打房举措以图为产业市场降温,包括取消发展商承担利息计划(DIBS)、首3年产业盈利税(RPGT)调高至30%以及提高外国买家的价格门槛至100万令吉,但PropertyGuru认为此举并未对症下药正确地解决问题所在。

该房地产网站坦言,取消发展商承担利息计划此类的举措对首次购屋者来说冲击最大,只因他们需要掏出更大一笔首期付款。

“与此同时,虽然真实买家将继续存在并不懈地追求其梦想的家园,但上述打房举动也将会造成疲弱的产业销售量。对发展商来说,各大发展商拥有充足的资源来遵照上述新规矩,但中小型公司则可能需採取观望的态度。”PropertyGuru在报告中如此表示。

消费税料间接推高产业价

除了上述列名的打房举措,此前争议不断的消费税(GST)在2015年4月正式上路后,也被视为将对发展商以及买家带来另一项挑战。

儘管住宅产业的交易获得豁免征收消费税,但在正式实施后还是会导致建筑材料涨价,从而使建筑成本上涨。一般相信,发展商最终还是会将此额外的成本转嫁给消费者,间接推高原已高涨的产业价格。

大马打房举措

1.提高外国买家购买本地房屋的价格门槛至100万;槟州有地产业的最低门槛为200万。

2.调高产业盈利税(RPGT)。本地买家在首3年内出售需缴交盈利的30%、第4年是20%、第5年是15%。

3.取消发展商承担利息计划(DIBS)。发展商不能为买家负担利息,房屋施工期间的利息必须由购房者自行承担。

4.已拥有两个未偿还房屋贷款的个人,第三个房贷的贷款对价值比率(LTV)上限为70%。

已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人,第三个房贷的最高上限为60%。

5.贷款对价值比率改由“淨销售价”计算,而非之前的“毛销售价”。抑制发展商设法以其他优惠方式,取代被禁止的发展商承担利息计划。禁止金融机构发出贷款予任何提供利息资本化计划(interest capitalisation scheme,简称ICS)的产业项目。

6.联名购屋者购买第二间房屋时,银行必须评估个人偿债能力,而非联名者的共同偿债能力。

7.在计算个人的房贷上限方面,定期房贷保险(MRTA)的融资或可以不包含在内,但其他如律师费、印花税等成本的融资,则必须包含在内。

8.个人使用融资最高期限只为10年,产业(居住/非居住)贷款最高35年。

房市降温
发展商应变

对发展商来说,2014年是一个深具挑战的年头,住宅产业市场开始降温,儘管价格保持稳定,不过,转手市场的产业销售已经放缓。

在这之前,政府先后採取了一些促使产业市场降温的措施,这些措施包括:第三个住宅产业单位最高贷款额度定在70%、贷款的审批以净收入计算以及产业贷款最长年限35年等等。

WTW产业顾问公司董事经理符儒仁指出,2014财政预算桉公佈,在购买产业的3年内脱售,所赚取的盈利将被徵收30%的产业盈利税,如果是外国投资者,首5年内脱售都被徵收30%的税率。

另外,外国人购买产业的最低价,从50万令吉提高至100万令吉,同时,不允许发展商提供兴建期间承担利息的计划。

与此同时,在槟城产业市场,外国人只获准购买超过100万令吉的公寓、威省100万令吉的有地房屋,若是在槟岛购买有地产业,需购买价格超过200万令吉的单位。

市场对住宅产业的需求,主要是做为自用或自住,徵收产业盈利税,以及撤销发展商承担兴建期间利息的措施,料影响投机者对豪华住宅产业的需求。

去年首半年产业交易量减

从图表2的走势可以看出,大马在2013首半年的产业交易量明显减少,在各主要产业区域,以巴生河流域最为活跃,同时,远远超出柔佛和槟城的水平。

在产业的交易值方面,以2012下半年最高,可以说是产业交易在量与值的最高峰,在2013上半年降温至接近2012首半年的水平。

住宅产业是产业最大的领域,在各主要类型的产业中,以独立式、半独立式、共管公寓以及近年来崛起的服务公寓,价格最为显眼,一般服务公寓面积娇小,以每平方尺计,比其他类型的产业高,平均为609令吉、独立式洋房579令吉、半独立式洋楼533令吉以及排屋327令吉。

由于独立式洋房与半独立式洋楼的面积比较大,儘管每平方尺售价比服务公寓稍低,不过,售价还是相当可观,这是其中的不同点。

消费税上路
买家更谨慎

PropertyGuru国际市场董事经理桑德拉姆表示,产业需求并不会因为消费税的到来而出现重大的下挫,但更为明显的将会是产业买家购买模式上的转变。他相信买家的行为将在消费税实施后变得更为谨慎,而发展商业料将推出更多的折扣与优惠来吸引购兴。

另外,许毅也预测在消费税上路推动产业价格继续飙升的情况下,政府有可能会因此而推出更多的房地产降温措施,以减缓价格的涨幅。

至于可能会实施的进一步打房措施,他认为国行目前所实行对第三间房产的70%贷款对价值比率(LTV)上限是个相当有效的举措,政府或许能够考虑规定将第二间房屋的贷款上限也设在该水平。

“事实上,国内部份的银行也已经在实行类似的举措,因此就算政府最终将此落实,预料也不会对产业领域带来太大的冲击。”他补充道。

应推动更多可负担房屋

此外,许毅认为,政府也应该推动更多可负担房屋的计划,包括提供更多的奖励与津贴,以鼓励发展商建筑更多可负担房屋。他相信此举才是较为长期解决房价飙涨的方案。

许毅提醒读者,对首次购屋者来说最重要的还是先“上岸”,因此可负担房屋的低门槛便是关键所在。

就算可负担房屋的素质并非自己所期望的,但只要确保它有升值空间,便可于较后再逐步作出升级。

无论如何,他相信当前可负担房屋的基准价位已经达到30万至60万令吉的水平,而根据大马统计局的数据显示,目前大马的平均家庭收入约5千令吉,对买家而言还是相当吃力。

住宅产业价格
结语:

大马买家购兴下挫,最主要还是因为屋价高企,又加上今年百货通胀,加剧消费者的生活压力。虽说买家购兴下跌,并逐步倾向租屋一族行列迈进,而这一现象在部份西方国家也相当普及,但“衣食住行”还是东方社会传统追求的生活基本需求,不管怎样还是依旧希望能当个有壳的蜗牛。只要这希望依旧存在,便是对大马产业市场需求最重要的安全网。

(星洲日报/投资致富‧焦点策划‧文:孔令尧)

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